En moins de deux ans, le scénario du sauvetage s'est retourné. Zenitude, le groupe alsacien qui avait repris à la barre fin 2024 cinquante-trois résidences seniors ex-Réside Études Seniors, enchaîne désormais les procédures collectives sur un portefeuille dont il n'a jamais réussi à stabiliser les finances. Selon L'Informé du 30 juillet 2026, sept établissements ont été placés en redressement judiciaire cet été. Un huitième franchissement de seuil a suivi : le 7 septembre 2026, le tribunal judiciaire de Strasbourg a prononcé la liquidation judiciaire de la SAS Zenitude Seniors Clermont-Ferrand. Pour les bailleurs LMNP concernés, le temps des négociations amiables est révolu ; celui des procédures et des créances incertaines a commencé.
Chronologie d'un naufrage progressif
Pour comprendre où en est Zenitude à l'automne 2026, il faut remonter à la genèse de l'opération. Le tribunal de commerce de Paris avait validé l'offre conjointe formulée par Zenitude Groupe — chiffre d'affaires 2023 de 62 M€, 800 collaborateurs, gestionnaire de résidences hôtelières implanté à Schiltigheim (Bas-Rhin) — et le parisien Stella Management, pour la reprise des établissements Réside Études Seniors placés en liquidation judiciaire. Dans le détail, le groupe Zenitude reprenait la gestion de 53 résidences commercialisées sous les marques « Les Girandières » et « Palazzo », Stella en récupérant 22, tandis que 9 résidences dont 7 non encore livrées étaient exclues du périmètre de reprise.
L'opération avait une contrepartie immédiate pour les bailleurs. Dès la reprise, Zenitude avait demandé des réductions de loyer pour la majorité des baux, parfois supérieures à 50 %. Une trentaine de résidences seulement devaient conserver les niveaux de loyers initialement promis. Ce premier signal n'avait pas suffi à déclencher l'alerte chez la totalité des 5 500 copropriétaires concernés.
À l'automne 2025, la situation avait franchi un nouveau palier. Près d'un an après leur reprise par le groupe Zenitude, la situation des établissements Réside Études tournait en eau de boudin : le groupe repreneur avait ouvert une procédure de conciliation devant le tribunal de commerce de Paris afin de trouver une solution à la situation critique dans laquelle restaient empêtrées une vingtaine de ces résidences seniors. Selon L'Informé du 8 janvier 2026, l'objectif de Zenitude semblait clair : parvenir, sous l'égide d'un mandataire judiciaire, à négocier de nouveaux accords financiers avec les propriétaires bailleurs. Las, trois mois après l'ouverture de la conciliation, les discussions patinaient.
Juillet 2026 : sept redressements judiciaires, une liste qui fait mal
Depuis plus d'un an, le nouvel exploitant des établissements de Réside Études est en guerre ouverte avec de nombreux copropriétaires. Sept résidences seniors sur la cinquantaine reprises à la barre du tribunal de commerce fin 2024 auprès du groupe Réside Études viennent d'être placées en redressement judiciaire. La décision est rendue par le tribunal de Strasbourg, juridiction compétente en raison du siège social alsacien du groupe. Selon l'Observatoire LMNP de Revenu Pierre, qui cite L'Informé et Guillaume Chazouillères du 30 juillet 2026, les sept résidences concernées sont celles de Choisy-le-Roi, Marnes-la-Coquette, Clermont-Ferrand, Trélissac, Volgelsheim, Reims-Les Girandières et Le Havre.
La géographie de ces redressements n'est pas anodine : il s'agit d'établissements aux marchés seniors locaux plus tendus, ou dont les bailleurs avaient refusé toute concession sur le loyer initial. Le redressement judiciaire signifie concrètement qu'un administrateur judiciaire est désigné pour établir un diagnostic et proposer soit un plan de continuation, soit un plan de cession, soit une liquidation. Pour les bailleurs LMNP, les loyers qui n'ont pas été payés avant le jugement d'ouverture deviennent des créances à déclarer au passif — sans garantie de recouvrement.
Septembre 2026 : Clermont-Ferrand bascule en liquidation
Le scénario le plus sévère s'est matérialisé sans attendre pour l'une des sept résidences. Le tribunal judiciaire de Strasbourg a prononcé le 7 septembre 2026 la liquidation judiciaire de la SAS Zenitude Seniors Clermont-Ferrand, exploitant la résidence senior Oui Seniors — Les Girandières, déjà placée en redressement judiciaire depuis juin. La résidence avait été reprise fin 2024 par Zenitude lors du sauvetage de Réside Études Seniors.
La liquidation judiciaire est l'étape terminale : l'activité cesse, un liquidateur est nommé, les actifs sont réalisés au profit des créanciers selon un ordre de priorité légal. Les bailleurs LMNP, en tant que créanciers chirographaires au titre des loyers impayés, se retrouvent en bas de la liste — derrière les créanciers super-privilégiés (salaires des derniers mois), les créanciers privilégiés (fisc, URSSAF) et les éventuels créanciers munis de sûretés. La probabilité de recouvrement intégral des arriérés de loyer est, dans ce schéma, très faible.
Le précédent judiciaire du 16 juin 2026 : le bail tient, les loyers pas
Entre les deux temps forts de l'été, une décision de justice avait déjà fixé un principe utile pour les bailleurs encore en litige. Par ordonnance de référé du 16 juin 2026, n° 25/00407, le juge des référés a condamné l'exploitant à verser 15 659,54 € au bailleur avec exécution provisoire : le bail commercial survit au plan de cession, et le repreneur reste tenu des loyers dus, y compris ceux antérieurs à la reprise.
Le raisonnement juridique est structurant pour l'ensemble des bailleurs Zenitude. Le bail commercial est maintenu aux mêmes conditions après la cession, et le locataire est tenu de payer les loyers dus. En l'absence de justification de discussions sur la modification du loyer, le bailleur peut demander le paiement des loyers impayés. Le juge avait condamné la SARL Zenitude Senior Exploitation à payer au bailleur, par provision, une somme de 15 659,54 € correspondant aux loyers et charges impayés jusqu'au mois de mars 2026.
Cette ordonnance démontre que l'outil judiciaire est accessible et opérant — mais elle démontre aussi ses limites : une condamnation en référé avec exécution provisoire n'est d'aucune utilité pratique si l'entité condamnée est elle-même placée en liquidation judiciaire quelques semaines plus tard. Une créance prononcée par le juge n'est pas une créance payée.
Impact concret sur les bailleurs LMNP : bail, loyer, rendement, revente
Le bail commercial
Pour les résidences en redressement judiciaire (six encore en procédure collective au 5 octobre 2026), le bail commercial est suspendu dans ses effets financiers mais maintenu juridiquement. L'administrateur judiciaire peut décider de le poursuivre ou d'y renoncer. S'il y renonce, le bailleur récupère son bien mais perd toute visibilité locative immédiate. S'il le poursuit, les loyers postérieurs au jugement d'ouverture sont des créances de la procédure — théoriquement mieux protégées — mais conditionnées à la trésorerie de l'exploitant.
Le loyer
Les arriérés antérieurs au jugement d'ouverture doivent être déclarés au passif dans le délai de deux mois suivant la publication du jugement au BODACC. Passé ce délai, la créance est forclose — définitivement perdue. Tout bailleur Zenitude concerné par l'une des sept résidences en redressement doit vérifier immédiatement la date de publication au BODACC et déposer sa déclaration de créance auprès du mandataire judiciaire, avec justificatifs (bail, relevés de compte, calcul des loyers dus).
Le rendement
Pour les résidences hors procédure collective — celles des quarante-six autres établissements Zenitude où la conciliation de début 2026 a abouti à un accord —, le rendement effectif est généralement inférieur au loyer facial du bail initial. Zenitude avait demandé des réductions de loyer parfois supérieures à 50 %. Un investisseur qui avait intégré un rendement brut de 4 % sur la base du loyer contractuel se retrouve, dans le pire des cas négocié, autour de 2 % brut — voire moins si des franchises ont été accordées. La dépréciation comptable de l'actif suit mécaniquement.
La revente
Les lots des résidences en procédure collective sont pratiquement incessibles dans des conditions normales. Aucun acquéreur sérieux ne se positionnera sur un bien dont l'exploitant est en redressement ou en liquidation, sans visibilité sur le repreneur et sans loyer en cours. Sur le marché secondaire LMNP, la décote par rapport à une résidence saine est structurelle : elle peut atteindre 40 à 60 % selon l'état de la procédure et la localisation. À Clermont-Ferrand, avec une liquidation prononcée et une fermeture de résidence probable, la valeur de marché des lots est aujourd'hui très proche de la valeur du seul foncier nu — hors goodwill d'exploitation, nul.
Ce que les investisseurs doivent faire maintenant
- Identifier leur résidence : les sept établissements en redressement judiciaire sont Choisy-le-Roi, Marnes-la-Coquette, Clermont-Ferrand, Trélissac, Volgelsheim, Reims-Les Girandières et Le Havre. La liquidation de Clermont-Ferrand est prononcée depuis le 7 septembre 2026.
- Consulter le BODACC : la date de publication du jugement d'ouverture déclenche le délai de deux mois pour déclarer sa créance. Toute omission est irrémédiable.
- Déclarer sa créance : loyers impayés, charges refacturées non remboursées, dépôts de garantie non restitués — chaque poste doit être documenté et déclaré auprès du mandataire judiciaire désigné par le tribunal de Strasbourg.
- Se regrouper : des avocats spécialisés en procédures collectives et en baux commerciaux constituent des mandats collectifs pour peser dans les discussions avec l'administrateur judiciaire, notamment sur le choix entre plan de continuation et plan de cession.
- Ne pas signer de remise de loyer sans contrepartie datée : l'ordonnance du 16 juin 2026 confirme que le bail commercial initial tient juridiquement. Toute modification doit faire l'objet d'un avenant écrit, signé, avec une contrepartie explicite (durée prolongée, révision à la hausse future, etc.).
- Évaluer la revente avec lucidité : pour les résidences hors procédure, une transaction rapide à décote maîtrisée peut valoir mieux qu'une attente prolongée dans un contexte d'exploitant fragilisé.
Le signal systémique
L'affaire Zenitude n'est pas un accident isolé. Elle illustre une fragilité structurelle du modèle LMNP en résidence gérée : les propriétaires, qui sont techniquement des créanciers au titre des loyers impayés ou sous-payés, se retrouvent dans une position de faiblesse institutionnalisée. Ils peuvent difficilement engager des actions en justice sans risquer de précipiter une procédure collective qui leur serait encore plus défavorable. C'est précisément ce paradoxe qui s'est concrétisé : la passivité des uns, la combativité des autres, et au bout du compte sept redressements judiciaires en deux mois.
Le modèle de la reprise à la barre — racheter un exploitant en faillite pour poursuivre l'activité — suppose une capacité financière et opérationnelle que la trajectoire de Zenitude sur les résidences seniors ex-Réside Études met sérieusement en doute. Par la décision de reprise, Zenitude Groupe était devenu un acteur majeur du secteur de la résidence senior et de la résidence gérée en France. Jusque-là, l'acteur alsacien ne possédait que 46 résidences services à destination des touristes et des étudiants. Le saut de taille — de 46 à près de 100 établissements, sur un segment seniors structurellement plus coûteux en personnel — s'est avéré trop rapide pour l'assise financière du groupe.
Pour les investisseurs LMNP qui évaluent aujourd'hui d'autres résidences gérées, le dossier Zenitude fournit une grille de lecture précieuse : un bail commercial ne vaut que ce que vaut l'exploitant qui le signe. La solidité du contrat ne compense pas l'insolvabilité du cocontractant.
Information générale, ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque opération dépend du bail, de la résidence et du prix.