Le Groupe Sergic, acteur historique de l'immobilier en France depuis 1963, annonce l'ouverture d'une résidence Twenty Campus de 242 appartements à La Valette-du-Var pour la rentrée universitaire 2026. Une opération d'envergure sur un bassin étudiant en pleine expansion, portée par un gestionnaire familial et indépendant dont la solidité financière constitue un argument de poids pour les investisseurs en LMNP.
Un nouveau programme stratégique dans le Var
L'agglomération toulonnaise s'impose progressivement comme l'un des marchés les plus dynamiques du sud de la France pour le logement étudiant. Avec environ 15 000 étudiants répartis entre l'Université de Toulon, les écoles d'ingénieurs (ISEN, ISITV, Supméca), la Kedge Design School et de nombreuses formations supérieures, le territoire varois connaît une demande locative soutenue, notamment autour du campus de La Garde et de La Valette-du-Var.
C'est précisément dans ce contexte de tension que le Groupe Sergic a choisi d'implanter sa marque Twenty Campus sur la commune de La Valette-du-Var. Le projet, dont la livraison est programmée pour septembre 2026, prévoit 242 logements meublés allant du studio au T2. Conçu par le cabinet Ober Architecte, le complexe bénéficie d'un environnement verdoyant, à proximité immédiate du massif du Coudon, tout en restant parfaitement connecté aux pôles universitaires environnants.
Pour les investisseurs que nous accompagnons chez Étudiant Invest, cette opération présente un double intérêt. D'une part, elle répond à un déficit structurel de logements étudiants dans une zone géographique en croissance. D'autre part, elle est portée par un gestionnaire dont le profil mérite une analyse approfondie, tant sa trajectoire illustre ce que nous recherchons dans un exploitant de résidence services.
Le Groupe Sergic : plus de 60 ans d'expertise immobilière
Comprendre la qualité d'un investissement en résidence étudiante, c'est avant tout comprendre la solidité de son gestionnaire. Et sur ce terrain, le Groupe Sergic dispose d'atouts considérables que peu d'opérateurs du marché peuvent revendiquer.
Une histoire familiale ancrée dans l'immobilier
L'histoire de Sergic débute en 1963 dans le Nord de la France. Hervé Derely, qui avait fondé en 1959 la société de promotion immobilière Simnor, crée alors la Société d'Études et de Réalisations de Gestion Immobilière et de Construction — Sergic — pour assurer la gestion du patrimoine locatif de Simnor. À cette époque, la notion même d'administration de biens n'est pas encore formalisée ; la loi Hoguet, qui encadrera les activités d'agent immobilier, ne sera promulguée qu'en 1970.
Depuis lors, le groupe est resté fidèle à son ADN familial. La direction a été transmise d'Hervé Derely à son fils Éric en 1990, avant que la gouvernance soit confiée en 2015 à Etienne Dequirez, actuel Président du Directoire. Cette continuité managériale est un signal fort pour l'investisseur : dans un secteur où les aventures capitalistiques éphémères ont parfois laissé des propriétaires orphelins de gestionnaire, Sergic incarne la pérennité.
Des chiffres qui parlent d'eux-mêmes
Pour mesurer l'envergure de ce gestionnaire, il suffit de regarder ses indicateurs consolidés :
- 1 300+ collaborateurs répartis sur 3 pays
- France, Canada et Maroc — une diversification géographique rassurante
- 120 millions d'euros de chiffre d'affaires en 2022, en hausse de 28 %
- 100 000+ lots administrés en gestion immobilière
- 37+ agences sur le territoire français
- 70+ résidences Twenty Campus en exploitation
- Objectif affiché : 200 millions d'euros de CA et 2 000 collaborateurs d'ici 2028
Cette dynamique de croissance maîtrisée, adossée à des fonds propres solides, est exactement ce que l'investisseur en résidence gérée doit rechercher. L'ambition affichée de doubler de taille témoigne d'un groupe en pleine phase d'expansion, tout en conservant les fondamentaux d'une entreprise familiale stable et indépendante.
Notons également que Sergic s'est développé à l'international, avec une présence établie au Québec (où le groupe est considéré comme un leader dans l'administration de biens) et au Maroc, via sa filiale Biben lancée en 2022. Cette diversification géographique renforce la résilience globale du groupe et témoigne de sa capacité d'adaptation à des marchés variés.
Une entreprise à mission
Fait notable dans le paysage immobilier français : Sergic est devenu une entreprise à mission, inscrivant dans ses statuts sa raison d'être associée à trois objectifs sociaux et environnementaux. Cette démarche, loin d'être cosmétique, se traduit par la publication d'un rapport de comité de mission annuel et par un engagement concret en faveur de la transition énergétique des copropriétés.
Pour l'investisseur, cela se traduit par un interlocuteur soucieux de la pérennité de son parc immobilier et de la qualité de vie de ses occupants — deux facteurs déterminants pour maintenir des taux d'occupation élevés.
Le groupe a par ailleurs obtenu la certification "Great Place to Work" dès son premier audit en 2022, récompensant la qualité de ses conditions de travail. Un détail qui n'en est pas un : la capacité d'un gestionnaire à fidéliser ses équipes se reflète directement dans la qualité du service rendu aux locataires et, in fine, dans la satisfaction des investisseurs-propriétaires.
Twenty Campus : le concept qui séduit étudiants et investisseurs
La marque Twenty Campus est la filiale dédiée de Sergic pour l'exploitation de résidences étudiantes avec services. Issue de l'expérience acquise sous la marque précédente Serse, elle représente aujourd'hui un réseau de plus de 70 résidences implantées sur tout le territoire français, et depuis peu au Maroc (Casablanca et Marrakech).
Un modèle « tout inclus » primé
Ce qui distingue Twenty Campus de la concurrence, c'est son approche para-hôtelière intégrée. Le concept repose sur une offre de services directement inclus dans le loyer, ce qui simplifie considérablement la vie quotidienne des étudiants et constitue un argument commercial puissant pour maintenir des taux d'occupation proches de 100 %.
Parmi les prestations incluses dans le loyer :
Ce modèle a d'ailleurs été officiellement récompensé : Twenty Campus a remporté le prix Initiatives lors de la 9ème édition des Rendez-vous du Logement Étudiant, un événement de référence dans le secteur. C'est précisément le petit-déjeuner inclus qui a fait la différence, le jury ayant salué son rôle dans la création de lien social, l'équilibre alimentaire des résidents et la tranquillité des familles.
Pourquoi ce modèle fonctionne pour l'investisseur
Du point de vue de l'investisseur en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), le modèle Twenty Campus présente plusieurs avantages structurels qu'il convient de bien identifier.
Premièrement, l'intégration des services dans le loyer est un facteur de différenciation qui rend les résidences Twenty Campus particulièrement attractives pour les étudiants et leurs familles. Cette attractivité se traduit par des taux de remplissage élevés, souvent proches de la totalité à chaque rentrée universitaire dans les métropoles comme Lille, Paris, Lyon, Bordeaux ou Marseille. Un logement occupé, c'est un loyer qui tombe.
Deuxièmement, la qualité des services proposés positionne Twenty Campus sur un segment de marché où la concurrence directe est relativement limitée. Les résidences CROUS, certes moins chères, ne proposent pas le même niveau de prestation. Les locations chez le particulier manquent de services. Twenty Campus occupe un créneau intermédiaire très porteur : celui de la résidence servicielle accessible.
Troisièmement, Sergic structure généralement ses baux commerciaux de manière à prendre en charge l'article 605 du Code civil (grosses réparations), ce qui allège considérablement les charges du propriétaire. C'est un point technique que nous vérifions systématiquement chez Étudiant Invest lors de l'analyse d'un dossier, et qui constitue un véritable critère de sélection d'un gestionnaire de qualité.
La Valette-du-Var : un bassin étudiant en pleine expansion
Le choix de La Valette-du-Var par le Groupe Sergic ne relève pas du hasard. L'implantation de cette résidence Twenty Campus s'inscrit dans une logique territoriale que tout investisseur averti doit savoir décrypter.
Un pôle universitaire qui grandit
L'Université de Toulon comptait près de 11 000 étudiants inscrits en 2025, répartis sur trois campus (Toulon centre, La Garde/La Valette et Draguignan). Mais l'agglomération dans son ensemble accueille environ 15 000 étudiants si l'on inclut les écoles d'ingénieurs, les écoles de commerce et les formations spécialisées. Ce chiffre est en progression constante, porté par l'attractivité du cadre de vie méditerranéen et par le développement de nouvelles filières de formation.
La commune de La Valette-du-Var se situe au cœur de cette dynamique. Elle accueille directement le campus principal de l'Université de Toulon, l'école d'ingénieurs ISITV et l'École Supérieure de Commerce. Les étudiants en sciences, ingénierie et informatique constituent le gros du contingent dans ce secteur, créant une demande locative stable et prévisible d'une année sur l'autre.
Une tension locative documentée
Le marché du logement étudiant à Toulon et dans son agglomération se caractérise par un déséquilibre chronique entre l'offre et la demande. L'offre du CROUS, bien que proposant des tarifs attractifs (entre 250 et 420 euros par mois), reste nettement insuffisante par rapport au nombre de demandeurs. Les places sont rares, et les critères d'attribution sont stricts.
Dans le parc privé, un studio étudiant se loue en moyenne entre 440 et 600 euros par mois selon la localisation et les prestations. La zone de La Valette-du-Var, du fait de sa proximité immédiate avec les campus, figure parmi les secteurs les plus recherchés. C'est dans ce contexte de pénurie que l'arrivée de 242 logements supplémentaires prend tout son sens, tant pour les étudiants que pour les investisseurs.
Un cadre de vie attractif
Au-delà des chiffres, Toulon et La Valette offrent un cadre de vie particulièrement attractif pour les étudiants. Le climat méditerranéen, la proximité de la mer, le coût de la vie relativement modéré par rapport à Marseille ou Nice, et une vie culturelle et associative dynamique contribuent à fidéliser une population étudiante qui, souvent, choisit de rester plusieurs années sur place.
La résidence Twenty Campus de La Valette-du-Var a d'ailleurs été pensée pour tirer parti de cet environnement. Située à proximité du massif du Coudon, elle offre un cadre verdoyant tout en restant connectée aux axes de transport et aux commodités urbaines. Les espaces communs prévus — coworking, salle de détente, laverie, local à vélos sécurisé — complètent une offre résidentielle conçue pour répondre aux attentes d'une génération étudiante de plus en plus exigeante en matière de qualité de vie.
Analyse de l'investissement : les points de vigilance
Chez Étudiant Invest, nous considérons qu'un bon investissement en résidence étudiante repose sur quatre piliers fondamentaux : la solidité du gestionnaire, la pertinence de l'emplacement, la qualité du bail commercial et le rapport loyer/prix d'acquisition. Sur cette opération de La Valette-du-Var, examinons chacun de ces critères.
La solidité du gestionnaire : un point fort majeur
Comme nous l'avons détaillé plus haut, le Groupe Sergic coche toutes les cases du gestionnaire de confiance : plus de 60 ans d'ancienneté, un actionnariat familial stable, une trajectoire de croissance maîtrisée, une diversification géographique et sectorielle, et une taille critique qui garantit la pérennité de l'exploitation. Administrer plus de 100 000 lots constitue la garantie d'une structure qui ne disparaîtra pas du jour au lendemain — un risque malheureusement trop fréquent dans le secteur des résidences gérées, comme nous le constatons régulièrement dans notre activité d'accompagnement des investisseurs.
La Garantie des Loyers Impayés (GLI) proposée par Sergic est également un atout significatif, celle-ci étant souvent assurée sur les fonds propres du groupe ou via des partenariats assureurs solides, offrant une indemnisation sans délai de carence. C'est un filet de sécurité appréciable pour l'investisseur soucieux de protéger son rendement.
L'emplacement : une zone à fort potentiel
La Valette-du-Var coche également les cases de l'emplacement pertinent. La proximité directe avec le campus universitaire, le déficit chronique de logements étudiants dans l'agglomération toulonnaise et la dynamique démographique positive du territoire constituent des fondamentaux solides. L'absence de suréquipement en résidences étudiantes dans cette zone spécifique est un facteur favorable supplémentaire.
Les points à vérifier
Comme pour tout investissement en résidence services, certains éléments méritent une attention particulière lors de l'étude du dossier. La durée et les conditions du bail commercial, le montant exact du loyer garanti, les modalités d'indexation, la répartition des charges entre propriétaire et exploitant (notamment la prise en charge de l'article 605), et les conditions de renouvellement du bail sont autant de paramètres qu'il convient d'examiner avec la plus grande rigueur.
C'est précisément notre métier chez Étudiant Invest : analyser ces éléments techniques pour le compte de nos clients investisseurs, que ce soit sur des opérations neuves ou sur le marché secondaire de la revente LMNP.
Le marché secondaire : une opportunité pour les résidences Sergic
Un point souvent négligé par les investisseurs néophytes concerne la valeur de revente d'un bien en résidence étudiante. Or, c'est un critère déterminant de la rentabilité globale de l'investissement sur le long terme.
Les résidences exploitées par le Groupe Sergic sous la marque Twenty Campus bénéficient d'une excellente réputation sur le marché secondaire des reventes LMNP. Plusieurs facteurs expliquent cette attractivité : la notoriété du gestionnaire, la qualité d'entretien des résidences, les taux d'occupation élevés et la fiabilité des loyers versés constituent autant d'arguments qui rassurent les acquéreurs potentiels.
Chez Étudiant Invest, nous traitons régulièrement des dossiers de revente de lots en résidence Sergic/Twenty Campus, et nous constatons que ces biens se revendent dans des conditions favorables, avec des délais de commercialisation souvent plus courts que la moyenne du marché. C'est un avantage compétitif réel qui mérite d'être intégré dans le calcul de rentabilité globale de l'investissement.
Sergic dans le paysage concurrentiel : où se situe le groupe ?
Pour contextualiser la position de Sergic, il est utile de le situer dans le paysage des gestionnaires de résidences étudiantes en France. Le marché est structuré autour de quelques acteurs majeurs : Nexity Studéa, Réside Études, Cardinal Campus, Nemea, Kley, pour n'en citer que quelques-uns.
Ce qui distingue Sergic de la plupart de ces concurrents, c'est la double casquette du groupe. D'un côté, Sergic est un administrateur de biens généraliste de premier plan (historiquement classé parmi les six premiers groupes français), avec une expertise en syndic, gestion locative et transaction. De l'autre, via Twenty Campus, le groupe exploite des résidences étudiantes avec une approche servicielle innovante.
Cette combinaison offre un avantage structurel : la rigueur de gestionnaire immobilier historique s'allie au savoir-faire commercial et serviciel de Twenty Campus. Le résultat est une gestion professionnelle de bout en bout, depuis l'entretien technique des bâtiments jusqu'à l'animation de la vie résidentielle, en passant par la relation avec les propriétaires-investisseurs.
De plus, l'internationalisation du groupe (Canada, Maroc) témoigne d'une capacité de développement et d'adaptation que peu de gestionnaires de résidences étudiantes peuvent revendiquer. Cette diversification géographique contribue également à la résilience financière globale du groupe, un facteur rassurant pour l'investisseur qui s'engage sur un bail commercial de neuf ou onze ans.
Conclusion : une opération à suivre de près
L'ouverture de la résidence Twenty Campus de La Valette-du-Var confirme la stratégie de développement ambitieuse du Groupe Sergic dans le sud de la France. Après des implantations réussies à Marseille, Toulouse, Lyon, Bordeaux et dans de nombreuses villes universitaires, le groupe étend son maillage territorial sur un bassin étudiant en pleine croissance.
Pour l'investisseur en résidence étudiante, cette opération réunit les ingrédients d'un placement cohérent : un gestionnaire solide et pérenne, un emplacement stratégique dans une zone de tension locative avérée, un concept résidentiel primé et attractif pour les locataires, et un marché secondaire fluide pour la revente.
Le calendrier de livraison, prévu pour la rentrée 2026, offre une fenêtre intéressante pour les investisseurs qui souhaitent se positionner en amont et bénéficier des premières conditions de commercialisation.
Chez Étudiant Invest, nous suivons ce type d'opération avec la plus grande attention. Que vous soyez intéressé par l'acquisition d'un lot dans cette résidence en neuf, ou que vous souhaitiez investir dans une résidence Sergic/Twenty Campus existante sur le marché de la revente LMNP, notre équipe est à votre disposition pour analyser le dossier en détail et vous accompagner dans votre démarche d'investissement.