Un an après l'homologation de ses plans de sauvegarde par le Tribunal des Activités Économiques de Paris, le groupe Réside Études entre dans la phase la plus critique de sa restructuration : l'exécution d'un programme de cessions d'actifs dont les premières échéances arrivent à maturité en 2026 et 2027. Pour les quelque 22 000 propriétaires LMNP liés aux enseignes Les Estudines et Stud'City, cette séquence n'est pas neutre. Elle détermine la solvabilité de leur locataire commercial pour les huit années à venir, et peut, dans certains cas, redessiner leur environnement contractuel immédiat.
Un plan à 377 M€ de passif, financé par les cessions
Le Tribunal de commerce de Paris a donné son accord aux mesures proposées par le groupe pour payer ses dettes et sortir de la procédure de sauvegarde. L'intégralité d'un passif de 377 M€ doit être remboursé par des cessions d'actifs et les revenus attendus de ses activités. C'est l'information publiée par Business Immo le 1er juillet 2025, qui constitue le point de départ de la phase d'exécution en cours.
Le 24 juin 2025 a marqué un tournant pour les quelque 22 000 propriétaires-bailleurs liés au groupe Réside Études : le Tribunal des Activités Économiques de Paris a acté la sortie du groupe de la procédure de sauvegarde, en validant les plans de continuation proposés par l'opérateur. Une décision qui, loin de clore le dossier, ouvre une phase d'exécution longue et semée d'inconnues pour les investisseurs LMNP détenant un lot dans une résidence étudiante gérée sous les enseignes Les Estudines ou Stud'City.
Un plan sur 8 ans signifie que les entités d'exploitation REA (résidences hôtelières) et RSG (résidences services, dont étudiantes) restent sous supervision judiciaire potentielle jusqu'en 2033, avec des obligations strictes de remboursement et de cession d'actifs. Pour un propriétaire dont le bail arrive à renouvellement d'ici là, cette contrainte systémique pèse directement sur la négociation.
Le calendrier de cessions 2026-2027 : les chiffres précis
La plateforme BailleursRE.fr, association de défense des propriétaires bailleurs du groupe, a publié en décembre 2024 une analyse détaillée des plans de sauvegarde des entités REA et RSG. Elle y documente précisément les tranches de cessions programmées.
Selon cette analyse, les plans prévoient notamment 16,8 M€ à percevoir entre 2025 et 2027 (y compris la cession des entités internationales du groupe), et 24,8 M€ supplémentaires à percevoir entre 2026 et 2027 avec la cession des actifs SARL Pasteur, SAS Réside Étude Patrimoine, SARL François Arago, SCI Gallieni Patrimoine, SCI RT Marseille le Castel, Aix Jas de Bouffan, Le Récif (La Réunion) et Foncière Commerce Chessy.
Ces montants — environ 41,6 M€ sur la seule fenêtre 2026-2027 — représentent une condition nécessaire à la tenue du plan global. Leur non-réalisation dans les délais constitue le risque principal identifié par les créanciers et les associations de bailleurs. Le plan prévoit des restructurations majeures, des cessions d'actifs et une réduction significative des coûts. Cependant, ces stratégies manquent de détails opérationnels clairs, ce qui rend leur mise en œuvre incertaine.
Selon l'analyse de BailleursRE.fr, « la mise en œuvre réussie du plan est conditionnée à une évolution de l'organisation fonctionnelle et structurelle de l'entreprise que celle actuelle » et il manque des précisions importantes à ce sujet. Un bémol significatif pour tout investisseur qui tente d'évaluer la solidité à moyen terme de son exploitant.
L'impact direct sur le bail et le loyer du propriétaire LMNP
La bonne exécution des cessions ne suffit pas à protéger automatiquement chaque propriétaire LMNP. Deux canaux de transmission méritent d'être distingués.
La question des renouvellements de baux en cours
Les plans de sauvegarde, validés par le tribunal de commerce mi-2025, s'étalent sur 8 ans et constituent un point de vigilance. Les renouvellements de baux lancés en 2026 sont majoritairement effectués sans baisses de loyers, mais certaines résidences moins rentables subiront des baisses lors des renouvellements, note la plateforme RevenupIerre dans son analyse du dossier.
La fracture est donc géographique et économique : les résidences bien occupées, en pôles universitaires tendus, conservent des loyers stables à la reconduction. Les sites en difficulté structurelle — petites villes universitaires, résidences vieillissantes, taux d'occupation chroniquement insuffisant — deviennent des terrain de renégociation à la baisse. Pour un investisseur, connaître le taux d'occupation réel de sa résidence n'est plus un luxe analytique : c'est la condition minimale pour anticiper la prochaine offre de renouvellement.
La cession des murs et le changement de propriétaire des murs
Le second canal de risque est moins immédiat mais tout aussi structurant. Les plans conditionnent leur viabilité aux programmes de cessions des actifs immobiliers, indispensables à leur bonne exécution, avec des échéances en 2026 et 2027. Si un actif sous-jacent (le foncier ou les murs d'une résidence) est cédé dans ce cadre, cela n'affecte pas en principe le bail commercial — qui suit le bien — mais peut générer un changement de propriétaire des murs avec lequel le bailleur de lot devra composer.
En pratique, un acquéreur des murs d'une résidence peut avoir des objectifs différents de ceux du vendeur : repositionnement de l'actif, changement d'exploitant à terme, demande de travaux de mise aux normes. Ces évolutions restent contractuellement encadrées par le bail commercial, mais elles modifient l'environnement opérationnel dans lequel le propriétaire LMNP perçoit ses loyers.
Les deux précédents qui éclairent la situation actuelle
Pour comprendre le risque concret, il est utile de rappeler le chemin parcouru. Le 4 décembre 2023, le Tribunal de Commerce de Paris a placé sous le bénéfice de la sauvegarde neuf entités du groupe Réside Études. La tension sur les marchés avait conduit les investisseurs financiers à resserrer les conditions de maturité, de taux et de renouvellement des opérations en cours, mettant en péril le groupe à brève échéance. La procédure de sauvegarde s'est imposée comme la solution pour restructurer et rééchelonner la dette financière des diverses entités.
Durant la période précédant l'homologation du plan, certains propriétaires ont reçu des propositions de renégociation directe de leurs loyers. Selon un témoignage publié sur le forum credit-et-banque.com, un courrier reçu pour la résidence de Morangis proposait une renonciation de loyer variable : 50 % sur un an à compter de juin 2024, puis 35 % l'année suivante, puis 20 % en juin 2026, avant un retour au loyer à 100 % en juin 2027, assorti d'un surloyer de 15 % plafonné à 130 % du montant initial. Cet épisode illustre la nature des arbitrages auxquels font face les propriétaires lors des périodes de fragilité financière de l'exploitant.
Réside Études a cessé de régler ses loyers pendant de nombreux mois, tout comme ses échéances de prêts, générant une crise aiguë avec ses bailleurs et ses banquiers. La sortie de sauvegarde ne signifie pas que ce type de situation est définitivement écarté : elle signifie que le groupe a présenté un calendrier de remboursement crédible aux yeux du tribunal, sous conditions.
Les réflexes à adopter en 2026
Face à cette configuration, plusieurs postures concrètes s'imposent aux propriétaires LMNP exposés au groupe Réside Études.
- Ne jamais accepter tacitement une baisse de loyer. En cas de retard ou de défaillance de paiement du loyer, la réaction doit être immédiate et formalisée. Toute acceptation tacite d'un loyer réduit peut être interprétée comme un avenant au bail.
- Se rapprocher des associations de bailleurs. Les associations de bailleurs se sont constituées pour défendre collectivement leurs intérêts : se rapprocher de ces structures (notamment BailleursRE.fr) permet d'accéder à une information juridique mutualisée et à des actions collectives potentielles.
- Surveiller les cessions d'actifs dans la résidence concernée. Tout changement de propriétaire des murs doit faire l'objet d'une notification conforme au code de commerce. La vérifier au BODACC ou auprès du greffe du tribunal de commerce permet d'anticiper d'éventuels repositionnements de l'actif.
- Vérifier la durée résiduelle du bail avant toute décision de revente. Pour les copropriétaires bailleurs, ce plan offre peu de perspectives de rentabilité et de pérennité de leurs investissements sur un horizon de remboursement des créances étalé sur 8 ans. Le marché secondaire intègre cette incertitude dans les décotes de valorisation constatées.
Ce que dit le marché secondaire
La valorisation d'un lot en résidence Réside Études repose sur la capitalisation du loyer contractuel. La perception du marché vis-à-vis de l'exploitant joue un rôle central dans la fixation du prix. Le marché secondaire des résidences étudiantes fonctionne par taux de rendement : la valeur dépend du rendement exigé par les acquéreurs au moment de la vente. En période d'incertitude sur l'exploitant, ce taux exigé monte — ce qui comprime mécaniquement le prix de cession.
La durée résiduelle du bail est un autre facteur déterminant. Les conditions de renouvellement, obligations respectives, garanties, modalités de résiliation et conditions d'exploitation influencent fortement l'attractivité du lot. Une durée résiduelle longue sécurise l'acquéreur et favorise une meilleure valorisation ou des conditions de prolongation tacite favorables. Un lot avec un bail arrivant à terme en 2025 ou 2026, dans le contexte actuel de l'exécution du plan de sauvegarde, se négociera avec une décote supplémentaire liée à l'incertitude du renouvellement.
La revente d'un appartement en résidence gérée est tout à fait possible mais relève d'un marché spécifique. Le volume des transactions est plus faible que celui de la revente de biens immobiliers classiques comme les résidences principales ou secondaires. Cette liquidité réduite est structurelle ; elle est amplifiée temporairement lorsqu'un exploitant traverse une période de fragilité.
L'enjeu de la prochaine étape : 2027
La grande inconnue reste l'exécution effective du programme de cessions d'actifs d'ici fin 2027. Si les ventes identifiées — notamment les entités immobilières SCI et SAS détenues en propre par le groupe — se réalisent dans les montants et les délais prévus, le plan tient. Dans le cas contraire, le commissaire à l'exécution du plan saisi par le tribunal peut déclencher des procédures complémentaires, dont le spectre va de la résolution du plan à des mesures plus contraignantes pour l'exploitant.
Pour un propriétaire LMNP, l'horizon 2027 n'est donc pas une date abstraite : c'est la prochaine validation effective que les conditions économiques du bail reposent sur un exploitant structurellement viable. D'ici là, la vigilance documentaire — loyers perçus, courriers reçus, notifications de cession — constitue la seule protection concrète disponible, en complément d'un conseil juridique spécialisé.
Information générale, ne constitue pas un conseil en investissement. Chaque opération dépend du bail, de la résidence et du prix.