Le chiffre est vertigineux, et il résume à lui seul l'ampleur de la crise : en 2025, seulement 9 500 logements neufs ont été vendus à des investisseurs sur l'ensemble du territoire français. Pour mesurer la gravité de cette donnée, il suffit de la comparer aux années précédentes : entre 2017 et 2019, ce sont 60 000 à 65 000 logements qui trouvaient acquéreur chaque année auprès d'investisseurs privés. La chute est colossale — les volumes ont été divisés par plus de 6,5 en six ans.
Cette hémorragie de l'investissement dans le neuf a des conséquences directes sur le marché des résidences étudiantes. Moins de programmes neufs lancés, moins de lots disponibles, moins de choix pour les investisseurs. Face à cette réalité, un circuit alternatif s'impose avec force : le marché secondaire, c'est-à-dire la revente de lots existants au sein de résidences étudiantes déjà en exploitation.
Chez ETUDIANT INVEST, filiale spécialisée d'EHPAD INVEST et acteur du marché secondaire depuis plus de 20 ans, nous constatons quotidiennement cette bascule. Le secondaire n'est plus un plan B : c'est devenu le circuit principal pour investir en résidence étudiante en 2026.
1. Pourquoi le marché du neuf s'est effondré 📉
La fin du Pinel : un séisme pour l'investissement locatif
Le dispositif Pinel, qui offrait une réduction d'impôt pouvant atteindre 21 % du prix d'acquisition pour un engagement de location de 12 ans, a été progressivement réduit puis définitivement supprimé au 31 décembre 2024. Pendant près d'une décennie, ce dispositif avait été le principal moteur de l'investissement locatif dans le neuf. Sa disparition a laissé un vide colossal que rien n'est venu combler à ce jour.
Certes, le « statut du bailleur privé » (ou dispositif Jeanbrun) a été adopté dans la loi de finances 2026 pour tenter de relancer l'investissement. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a confirmé le 20 mars 2026 que ce dispositif est immédiatement applicable, sans décret nécessaire. Mais il ne concerne que la location nue — pas la location meublée — et impose des conditions strictes (plafonds de loyers, plafonds de ressources des locataires, performance énergétique). Son impact sur le marché étudiant sera donc limité.
La hausse des coûts de construction
Les coûts de construction ont explosé depuis 2021, sous l'effet conjugué de la hausse des matières premières, de la pénurie de main-d'œuvre qualifiée et du renchérissement des normes environnementales (RE2020). Résultat : les prix de sortie des promoteurs sont devenus trop élevés pour offrir des rendements attractifs aux investisseurs. À 4 000 ou 5 000 €/m² pour un studio étudiant dans une métropole, le rendement locatif brut tombe souvent sous les 4 %, un niveau insuffisant pour compenser le risque et le coût du financement.
La remontée des taux de crédit
La brutalité de la remontée des taux entre 2022 et 2024 (de 1 % à plus de 4 %) a mécaniquement réduit la capacité d'emprunt des investisseurs. Beaucoup de projets d'investissement dans le neuf sont devenus déficitaires en trésorerie, les mensualités de crédit dépassant les loyers perçus. Cette situation a dissuadé de nombreux investisseurs de s'engager, d'autant que les délais de livraison en VEFA (18 à 24 mois) ajoutaient une incertitude supplémentaire.
La production de logements neufs au plus bas depuis 40 ans
La conséquence de ces facteurs combinés est une chute historique de la production de logements neufs. Les promoteurs ont réduit leurs lancements de programmes, les permis de construire sont en recul, et le marché du neuf atteint son plus bas niveau depuis quatre décennies. La Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI) tire la sonnette d'alarme depuis des mois, mais les mesures gouvernementales peinent à inverser la tendance.
2. Le marché secondaire : une alternative devenue incontournable 🔄
Qu'est-ce que le marché secondaire des résidences étudiantes ?
Le marché secondaire désigne la revente de lots déjà construits, livrés et exploités au sein de résidences étudiantes existantes. Un investisseur qui souhaite vendre son lot (pour libérer du capital, réorienter son patrimoine ou simplement sortir de l'investissement) met son bien en vente, et un nouvel acquéreur reprend le lot avec le bail commercial en cours.
C'est un marché qui existe depuis que les premières résidences étudiantes ont été construites, mais qui est longtemps resté confidentiel, réservé aux initiés et aux professionnels spécialisés. La crise du neuf a changé la donne : le secondaire est désormais le circuit privilégié par les investisseurs avertis.
Les avantages structurels du secondaire 💡
1. Le bien existe et génère déjà des revenus. Contrairement au neuf (VEFA), où l'investisseur doit attendre 18 à 24 mois la livraison du bien avant de percevoir les premiers loyers, le secondaire permet une mise en location immédiate. Le lot est déjà en exploitation, le bail est en cours, les loyers tombent dès la signature de l'acte de vente.
2. Un historique vérifiable. L'investisseur peut consulter l'historique complet du lot : loyers effectivement perçus, éventuels incidents (retards de paiement, renégociations), taux d'occupation de la résidence, qualité de la gestion par l'exploitant. Cette transparence est un avantage considérable par rapport au neuf, où l'investisseur achète sur la base de promesses et de projections.
3. Des prix ajustés à la réalité du marché. Sur le secondaire, les prix sont déterminés par la confrontation de l'offre et de la demande, en fonction du rendement locatif, de la qualité de l'exploitant et de la durée résiduelle du bail. Contrairement au neuf, où les prix intègrent les marges du promoteur (20 à 30 % du coût de construction), le secondaire offre des prix plus cohérents avec la valeur locative réelle du bien.
4. Pas de TVA à gérer (ou TVA déjà traitée). Sur le marché secondaire, la question de la TVA est simplifiée. Soit le lot a plus de 20 ans et la TVA est définitivement acquise, soit le lot a moins de 20 ans et la TVA est transférée à l'acquéreur avec le prorata temporis correspondant. Dans les deux cas, la mécanique est bien rodée et ne présente pas de surprise.
5. Des rendements supérieurs. C'est le point le plus important. Sur le secondaire, les rendements bruts sont généralement plus élevés que sur le neuf, pour une raison simple : les prix d'acquisition sont plus bas (pas de marge promoteur), tandis que les loyers sont souvent au même niveau, voire supérieurs grâce aux indexations successives. Un lot qui s'achetait 120 000 € en VEFA avec un rendement de 4 % peut se revendre 80 000 à 90 000 € sur le secondaire avec un rendement de 5,5 à 6,5 %.
3. Résidence étudiante LMNP : la niche fiscale préservée en 2026 🛡️
La grande réforme du LMNP... qui épargne les résidences étudiantes
La loi de finances 2025 a introduit une mesure qui a fait trembler le monde du LMNP : la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente du bien. Concrètement, les amortissements déduits au fil des années viennent majorer la plus-value imposable au moment de la cession, réduisant significativement l'avantage fiscal du régime réel.
Mais cette mesure comporte une exception majeure : les résidences de services. Les EHPAD, les résidences seniors, et les résidences étudiantes sont expressément exclues du champ d'application de cette réintégration. C'est une victoire considérable pour les investisseurs en résidence étudiante, qui continuent de bénéficier du régime fiscal le plus avantageux de l'immobilier locatif français.
Pourquoi cette exception ?
Le législateur a reconnu que les résidences de services jouent un rôle social essentiel : hébergement des personnes âgées dépendantes, logement des étudiants, accueil des seniors autonomes. Ces résidences répondent à des besoins structurels que le marché résidentiel classique ne peut pas satisfaire. En préservant le régime fiscal favorable du LMNP pour ces catégories de biens, l'État entend maintenir l'attractivité de l'investissement privé dans ces secteurs stratégiques.
Les avantages fiscaux concrets du LMNP étudiant
Sous le régime réel LMNP, l'investisseur en résidence étudiante peut :
Amortir le bien immobilier. La valeur du bâtiment (hors terrain, estimé forfaitairement à environ 20 % du prix) est amortie sur 25 à 30 ans. Chaque année, une fraction de la valeur du bien vient en déduction des revenus locatifs déclarés.
Amortir le mobilier. Les meubles et équipements du logement (lit, bureau, réfrigérateur, etc.) sont amortis sur 5 à 10 ans. C'est un poste de déduction non négligeable, surtout les premières années.
Déduire les charges réelles. Intérêts d'emprunt, frais de comptabilité, cotisation assurance, taxe foncière (si à la charge de l'investisseur), frais de syndic — toutes ces dépenses viennent en déduction du revenu imposable.
Créer un déficit reportable. Si le total des charges et amortissements dépasse le montant des loyers perçus, le déficit est reportable sur les exercices suivants (jusqu'à 10 ans pour le déficit classique, sans limitation de durée pour les amortissements non déduits).
Résultat : une imposition nulle ou quasi nulle sur les revenus locatifs pendant 10 à 20 ans selon la configuration du financement. C'est un avantage que ni le nouveau statut du bailleur privé (qui impose des loyers plafonnés et un régime foncier), ni l'investissement en SCPI (revenus fonciers classiques), ni même l'immobilier résidentiel classique en meublé (amortissements désormais limités à 2 %) ne peuvent égaler.
4. Le marché étudiant en 2026 : des fondamentaux toujours aussi solides 📚
Près de 3 millions d'étudiants en France
En 2024-2025, la France comptait 2,99 millions d'étudiants inscrits dans l'enseignement supérieur. Ce chiffre ne cesse de progresser d'année en année, porté par l'allongement de la durée des études, la croissance des formations en alternance et l'attractivité internationale des universités et grandes écoles françaises.
Cette masse étudiante génère une demande de logement considérable. Parmi ces 3 millions d'étudiants, une part significative est en recherche active d'un logement : étudiants décohabitants, étudiants en mobilité géographique, étudiants étrangers. La tension locative est particulièrement forte dans les grandes métropoles universitaires.
Un déficit structurel de logements étudiants
Malgré les efforts des collectivités et des opérateurs privés, l'offre de logements étudiants reste très inférieure à la demande. Les résidences publiques (CROUS) ne couvrent qu'une minorité des besoins, et les résidences privées, bien que plus nombreuses qu'il y a dix ans, ne parviennent pas à combler le déficit.
Selon les estimations de la profession, il manque entre 200 000 et 350 000 logements étudiants en France. Ce déficit est concentré dans les grandes villes universitaires (Paris, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Lille, Nantes, Rennes) mais se manifeste aussi dans les villes moyennes à forte activité académique (Poitiers, La Rochelle, Caen, Limoges, Pau).
Ce déséquilibre structurel entre offre et demande est la garantie fondamentale de l'investisseur en résidence étudiante : tant que ce déficit perdure — et il n'y a aucune raison qu'il se résorbe à court ou moyen terme — les taux d'occupation des résidences étudiantes resteront élevés et les loyers soutenus.
Les villes où investir en résidence étudiante en 2026
Toutes les villes ne se valent pas pour investir en résidence étudiante. Les critères de sélection sont : la taille du bassin étudiant, la dynamique de croissance, la tension locative, le rapport prix/loyer et la qualité des gestionnaires présents.
Toulouse se distingue comme l'un des meilleurs choix en 2026. Deuxième ville étudiante de France avec environ 120 000 étudiants, elle bénéficie d'un pôle aéronautique et technologique de premier plan (Airbus, CNES) et d'écoles prestigieuses (TBS, ISAE-Supaéro, Sciences Po Toulouse). La croissance étudiante y est soutenue (+5,8 % par an en Occitanie, record national) et les rendements bruts restent attractifs.
Bordeaux, quatrième ville étudiante avec 90 000 inscrits, combine excellence académique (KEDGE, Sciences Po Bordeaux), attractivité internationale (+35 % d'étudiants étrangers) et qualité de vie exceptionnelle. Le taux de rétention post-diplôme (72 %) témoigne de la vitalité du marché de l'emploi local.
Montpellier affiche la plus forte croissance urbaine de France (+1,5 % par an) et une université médicale réputée. La demande étudiante y a progressé de 35 % en cinq ans, créant une tension locative considérable.
Lyon, Lille, Nantes et Rennes restent des valeurs sûres, avec des marchés étudiants profonds et diversifiés.
Pour les investisseurs à budget plus modéré, des villes comme Poitiers, Limoges, Caen ou Pau offrent des prix d'acquisition plus accessibles (65 000 à 95 000 € le studio) avec des rendements bruts souvent supérieurs à ceux des grandes métropoles.
5. Comment investir concrètement sur le marché secondaire étudiant ? 🔑
Étape 1 : Définir son budget et son objectif
Le premier pas est de définir clairement son budget d'investissement et son objectif patrimonial. Un studio en résidence étudiante sur le secondaire se négocie entre 50 000 € et 165 000 € selon la ville, la surface et l'exploitant. Les tickets d'entrée les plus accessibles se trouvent dans les villes moyennes, tandis que les métropoles comme Bordeaux ou Lyon se situent dans la fourchette haute.
L'objectif peut être de se constituer un patrimoine, de générer des revenus complémentaires, de préparer sa retraite ou de réduire sa fiscalité grâce au LMNP. Ces objectifs ne sont pas exclusifs et peuvent se combiner.
Étape 2 : Analyser le lot et le bail
Sur le marché secondaire, chaque lot est unique. L'analyse doit porter sur :
L'exploitant. Qui gère la résidence ? Quel est son historique financier ? Quelle est sa réputation dans le secteur ? Les exploitants reconnus (Nemea, Réside Études, Les Belles Années, Appart'City, Odalys, Studélites, etc.) offrent une sécurité supérieure.
Le bail commercial. Quelle est sa durée résiduelle ? Quelles sont les conditions d'indexation ? Comment sont réparties les charges entre propriétaire et exploitant (articles 605 et 606 du Code civil) ? Le bail est-il renouvelable aux mêmes conditions ?
L'emplacement. La résidence est-elle bien située par rapport aux campus, aux transports en commun, aux commerces ? Un bon emplacement est la meilleure garantie d'un taux d'occupation élevé et d'une revente fluide.
Le rendement. Le rendement brut est-il cohérent avec le marché ? Un rendement trop élevé peut masquer un risque (exploitant fragile, bail en fin de course). Un rendement trop bas indique un prix surévalué.
Étape 3 : Structurer le financement
L'investissement en résidence étudiante peut être financé en totalité par crédit, ce qui permet de maximiser l'effet de levier et la déduction des intérêts d'emprunt. En mars 2026, les taux de crédit se situent autour de 3,20 % à 3,40 % sur 20 ans pour les bons profils. Certaines banques sont particulièrement favorables au financement de résidences gérées, car elles considèrent le bail commercial comme une garantie de revenus.
Étape 4 : Se faire accompagner par un spécialiste
Le marché secondaire des résidences étudiantes est un marché de spécialistes. Les lots ne sont pas toujours référencés sur les plateformes immobilières classiques, et l'analyse d'un bail commercial nécessite une expertise spécifique.
Chez ETUDIANT INVEST, nous accompagnons les investisseurs à chaque étape du processus : identification des opportunités, analyse du bail et de l'exploitant, négociation du prix, mise en relation avec les notaires et les banques, suivi post-acquisition. Notre connaissance approfondie du marché secondaire, forgée par plus de 20 ans d'expérience, est votre meilleur atout pour réussir votre investissement.
6. Le contexte géopolitique : un argument supplémentaire pour le secondaire 🌍
La guerre au Moyen-Orient, déclenchée le 28 février 2026, a ajouté une couche d'incertitude sur les marchés financiers et immobiliers. L'OAT 10 ans française a bondi à 3,81 % le 23 mars, le gaz européen a augmenté de 35 %, et les craintes inflationnistes sont revenues au premier plan.
Dans ce contexte, le marché secondaire présente un avantage supplémentaire par rapport au neuf : la rapidité d'exécution. Acheter un lot existant sur le secondaire prend 2 à 3 mois (de la recherche à la signature chez le notaire). Acheter dans le neuf en VEFA implique 18 à 24 mois d'attente avant la livraison — une éternité dans un environnement incertain où les taux et les conditions de marché peuvent évoluer rapidement.
Par ailleurs, les résidences étudiantes sont des actifs résilients face aux crises géopolitiques. La demande étudiante n'est pas corrélée aux conflits internationaux : les étudiants continuent d'étudier, de se déplacer et de chercher un logement quelles que soient les tensions au Moyen-Orient. Le bail commercial garantit le versement des loyers indépendamment de la conjoncture.
7. ETUDIANT INVEST : votre partenaire sur le marché secondaire étudiant 🤝
ETUDIANT INVEST est la filiale spécialisée d'EHPAD INVEST dédiée aux résidences étudiantes. Fondée sur l'expertise de plus de 20 ans d'EHPAD INVEST dans le marché secondaire des résidences gérées, ETUDIANT INVEST vous accompagne pour :
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Le marché du neuf est en crise. Le marché secondaire est en plein essor. Ne restez pas sur le quai : investissez là où les opportunités sont réelles, les rendements attractifs, et la fiscalité toujours avantageuse.